Điều tra rủi ro hợp đồng vay tài sản chuyển nhượng QSDĐ treo

Trong giao dịch vay mượn dân sự, nhất là những trường hợp giá trị khoản vay cao, hầu hết chủ nợ đều yêu cầu người vay phải có tài sản thế chấp, mà chủ yếu là nhà đất. Hình thức phổ biến là hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, với số tiền tương ứng khoản vay, được thực hiện đúng thủ tục công chứng, chứng thực; đồng thời làm văn bản thỏa thuận phụ.
Trong văn bản thỏa thuận này, hai bên cam kết việc chuyển nhượng nhà đất chỉ nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của bên đi vay. Sau khi bên đi vay hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, chủ nợ sẽ phải trả lại giấy tờ nhà đất, hủy hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít chủ nợ đã “lặng lẽ” dùng “hợp đồng chuyển nhượng làm tin” này để sang tên sổ đỏ cho mình, sau đó đem bán hoặc thế chấp nhà đất của bên đi vay.
Trong thời gian qua trung tâm tiếp nhận hỗ trợ pháp lý, giải quyết tranh chấp nhiều trường hợp như trên. Trong đó, sự biến tướng từ hoạt động cho vay tín dụng đen, lãi xuất cao khiến nhiều đương sự mất đất. Nhóm tín dụng đen chủ yếu lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật, không biết chữ của người kém hiểu biết, người yếu thế để trục lợi. Hậu quả để lại là rất lớn.

Nhiều cá nhân, tổ chức làm giàu đen tối trên mồ hôi, xương máu, sự dại khờ trong sáng của người kém hiểu biết vùng sâu. Chúng hoạt động có băng nhóm đường dây. Thủ đoạn tinh vi, thường liên kết với các văn phòng công chứng, cán bộ phòng tài tài nguyên, tín dụng ngân hàng để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất gian dối.Chúng thường mập mờ là làm ủy quyền vay, thực tế là chuyển nhượng cập nhật trang 4. Sau đó, chúng thế chấp vay ngân hàng kịch khung, có khi bán luôn cho bên thứ ba. Chúng cho nhiều đồng bào vay lại lãi xuất cao. Hưởng lợi chênh lệch vốn và lãi xuất. Hình thức này chúng không phải bỏ vốn, lại  chiếm được đất của người đồng bào. Vì với mức lãi cao không đủ khả năng trả, thêm vài mẹo gây khó khăn tài chính, chúng ép giá đất thấp và chiếm đoạt toàn diện. Nghe thì có vẻ đơn giản nhưng đây là âm mưu thâm sâu có tính toán và tổ chức của những kẻ có học thức. Một điều chắc chắn kẻ đứng đằng sau  là người có trình độ, có quyền hạn trong lĩnh vực tài chính, đất đai, luật.

Một số trường hợp cụ thể:
– Chị Thị Giá ở Thọ Sơn, huyện Bù Đăng, tỉnh Bình Phước vay bà L 320 triệu, lãi suất 2%/tháng và thế chấp mảnh đất 2,7 ha cho bà L. Lợi dụng chị Giá không biết chữ, không rành tiếng phổ thông, bà L bằng nhiều chiêu trò gian trá đã hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho mình, sau đó làm giấy đỏ và bán cho bên thứ ba thu lợi bất chính. Hậu quả: chị Giá thiệt hại 07 năm thu hoa màu trên đất, giá trị tài sản cao hơn khoản vay bà L 5 lần. Vụ việc gần ranh giới “dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản”
– Anh Phan Tấn Việt ở thị xã Phước Long tỉnh Bình Phước vay bà Nguyễn Thị Ng 300tr để đáo hạn ngân hàng. Sau khi rút sổ đỏ ra, bà Ng yêu cầu anh Việt chuyển nhượng mảnh đất 1,3 ha cho con bà Ng, để bên bà Ng vay ngân hàng 400tr( giá trị mảnh đất gấp 05 lần khoản vay). Mục đích là vay tài sản là trả bà Ng, còn tiền lãi bên anh Việt phải chịu.
Đồng thời, hai bên lập văn bản thỏa thuận rõ ràng sau 05 năm kể từ ngày 23/06/2016 anh Việt phải trả ngân hàng số tiền đã vay. Nếu không trả tiền vay thì bên phía con bà Ng trả ngân hàng và được toàn quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, ngay sau khi được cấp sổ đỏ bà Ng và con đã bán mảnh đất trên cho người thứ ba, mặc dù gia đình anh Việt vẫn sinh sống trên đất. Do thiếu hiểu biết pháp luật, cộng với sự đe dọa của các bên, anh Việt phải bỏ nhà và đất ra ở trọ. Vụ việc tòa án thị xã Phước Long đang giải quyết.
– Anh Điểu Bách ở Phú Sơn Bù Đăng có nhu cầu vay vốn 400tr. Anh có quen biết bà Nguyễn Thị V ở xã Minh Hưng Bù Đăng. Biết anh Bách cần vốn, bà V liên hệ anh Bách, đồng ý làm thủ tục nhờ đứng tên vay ngân hàng, với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng 5 ha đất cho bà ta. Theo thỏa thuận, anh Bách chỉ có nhu cầu vay 400tr, tuy nhiên bà V đã thế chấp quyền sử dụng đất 5ha cho ngân hàng BIDVI Bình Phước để vay 1,2 tỉ. Số tiền 800tr vay thêm anh Bách không biết. Bà V làm ăn phá sản bỏ trốn. Mảnh đất 5 ha mà gia đình anh Bách sang tên cho bà V vay, có nguy cơ bị bán phát mãi trả ngân hàng và các chủ nợ của bà V. Vì không biết chữ, tin tưởng, anh Bách không yêu cầu bà V lập văn bản thỏa thuận phụ.

…….

Còn rất nhiều trường hợp người đồng bào vay tài sản từ vài chục đến vài trăm triệu. Giới cho vay giữ sổ đỏ và ghi ràng buộc nếu không trả được thì bên cho vay có quyền lấy đất. Với cách tính lãi cao, ghi khống tiền vay, lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật, không biết chữ của người đồng bào. Các chủ nợ bắt ép viết giấy bán đất, giấy bán nhà, giấy bán điều bông… để trừ nợ. Hậu quả, tài sản cao gấp nhiều lần số tiền vay, bị chủ nợ hưởng lợi bất chính.
Khuyến cáo: Khi tiến hành các giao dịch vay mượn, các bên liên quan cần hết sức thận trọng với việc thế chấp nhà đất. Về cơ bản, nếu lập hợp đồng chuyển nhượng để làm tin cho giao dịch vay mượn thì đây là giao dịch giả tạo, nhằm che đậy giao dịch khác.
Theo quy định của pháp luật dân sự thì hợp đồng giả tạo vô hiệu, vì thế, hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu. Tuy nhiên, “chờ được tòa thì ta hóa đá”, dù hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật là vô hiệu, nhưng quá trình giải quyết để đạt được một bản án tuyên bố hợp đồng vô hiệu cũng phải mất tới vài năm, chưa kể những rủi ro khác.
Tư vấn phòng ngừa rủi ro: Để đảm bảo quyền lợi người vay, trong hợp đồng vay tài sản cần ghi rõ số tiền vay, tài sản đưa vào thế chấp và thỏa thuận rõ đến thời hạn không thanh toán thì sẽ bán tài sản trả nợ, hoặc sang tên chuyển nhượng tính theo giá thị trường theo thỏa thuận các bên. Đó mới là giao dịch ngay tình, đúng pháp luật.

Cần chú ý thực hiện quản lý và giám sát tài sản là quyền sử dụng đất khi có giao dịch chuyển nhượng bảo đảm cho hợp đồng vay tài sản. Đối với đất rẫy, rất dễ để bên cho vay thực hiện đăng bộ cấp giấy chứng nhận QSDĐ sau đó bán cho bên thứ ba. Vì, thông thường đến mùa người dân mới vào rẫy. Với đất rẫy ít trông coi, đất ở chưa cất nhà cần chú ý thông báo cho hàng xóm, chủ đất liền kề, cắm bảng thông báo, đăng bán nghi binh…