Giải quyết tranh chấp lối đi qua khi bất động sản bị bao bọc?

Trong thời gian qua trung tâm liên tục nhận được yêu cầu trợ giúp pháp lý trường hợp: Bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu khác, bị làm khó không cho lối đi. Tình trạng trên có khuynh hướng xuất hiện nhiều tại vùng nông thôn. Để xảy ra tình trạng trên một phần do nhận thức pháp luật, phát sinh mâu thuẫn và lòng hẹp hòi của cá nhân.
Thực tế theo luật chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu một trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa mãn nhu cầu của họ và một trong số đó là quyền về lối đi qua.Trường hợp không được đáp ứng thì có quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp tại ủy ban nhân dân xã Phường hoặc Tòa án.
Đây là một vấn đề hết sức nhạy cảm bởi không có lối đi sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chủ sử hữu bất động sản bị bao bọc. Mặt khác, chủ sử hữu bất động sản cho lối đi sẽ mất quyền lợi về phần bất động sản đem mở lối đi cũng như việc quản lý tài sản, sản xuất kinh doanh hay sinh hoạt…Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc cũng không thể tùy tiện mở lối đi qua bất động sản khác.

Trung tâm hướng dẫn mọi người lập thỏa thuận lối đi qua trong trường hợp bất động sản bị bao bọc. Dựa trên căn cứ bộ luật dân sự 2015, luật đất đai 2013. Việc lập thỏa thuận theo 02 nguyên tắc sau:
Xác lập theo nguyên tắc thỏa thuận: Tự do, tự nguyện cam kết là nguyên tắc cơ bản của quan hệ pháp luật dân sự. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể tự do thỏa thuận theo nguyện vọng và ý chí của mình để tạo nên quyền về lối đi qua bất động sản. Các chủ sở hữu có thể thỏa thuận về giới hạn, kích thước của lối đi qua bất động sản; cách thức sử dụng là ngăn lối đi riêng hay đi xuyên qua; thời gian sử dụng lối đi; mức đền bù, cập nhật biến động về lối đi chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Tất cả các thỏa thuận này phải phù hợp với yêu cầu của pháp luật và phù hợp với thuần phong mỹ tục và đạo đức xã hội.
Xác lập theo quy định của pháp luật: Tất cả mọi quyền dân sự nói chung và quyền về lối đi qua bất động sản liền kề nói riêng đều phải được xác lập trên quy định của pháp luật. Bởi lẽ chỉ khi các quan hệ xã hội được pháp luật điều chỉnh thì nó mới trở thành quan hệ pháp luật và khi đó, các quyền và nghĩa vụ dân sự mới phát sinh, được công nhận về mặt pháp lý và được pháp luật bảo vệ.
Do đó, điều kiện để xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề cũng phải dựa trên căn cứ pháp luật.
Pháp luật dân sự có quy đinh tại “điều 254 BLDS 2015 Quyền về lối đi qua” như sau:
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù“.
Để hiểu được nội dung của điều luật ta phân tích quyền và nghĩa vụ của bên được mở lối đi và bên dành lối đi qua:
Đối với bên được mở lối đi qua:
Về quyền: có quyền yêu cầu một lối đi nếu không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, quyền được hưởng lối đi sao cho lối đi đó là thuận tiện và hợp lí nhất và quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền can thiệp và xác định, để bản thân được hưởng những quyền lợi chính đáng mà mình có.(quyền đưa vụ việc ra UBND xã phường hay Tòa án nhân dân cấp quận/huyện để giải quyết nếu có tranh chấp.)
Về nghĩa vụ: đền bù cho chủ sở hữu bất động sản dành lối đi qua, đây là nguyên tắc đền bù tương đương trong luật dân sự. Việc đền bù này do các bên thỏa thuận. Hoặc nếu có thỏa thuận khác.
Đối với bên dành lối đi qua:
Về quyền: đó là quyền dựa vào điều kiện thực tế bất động sản của mình, của bất động sản bị vây bọc để xem xét tính thuận tiện, ít gây phiền hà nhất cho mình và cho bên được mở lối đi; xem xét về vị trí, giới hạn chiều dài hay chiều rộng, chiều cao của lối đi; có quyền yêu cầu đền bù những thiệt hại mà mình gặp phải trong quá trình bên được mở lối đi sử dụng và dịch chuyển; quyền đưa vụ việc ra UBND xã phường hay Tòa án nhân dân cấp quận/huyện để giải quyết nếu có tránh chấp.
Về nghĩa vụ: có nghĩa vụ mở lối đi để đáp ứng nhu cầu của bên được mở lối đi cũng như hài hòa khách quan cả hai bên sao cho có tình có lý. Nghĩa vụ này trước hết là đáp ứng được nhu cầu tất yếu của con người, mà hơn nữa là nhu cầu về lối đi. So với các nhu cầu về cấp thoát nước, mắc đường dây điện… thì lối đi là cơ bản hơn cả vì nó chiếm nhiều diện tích và không gian đi kèm.
Cuối cùng: Dĩ hòa vi quý, mong các bên tranh chấp thỏa thuận hòa giải được. Được tình người, tình làng nghĩa xóm, được tình cảm, được sự che chở giúp dỡ nhau … Hãy chấp hành tốt pháp luật

o