Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực không?

Cô Nguyễn Thị Thanh Mai ngụ tại xã Nha Bích huyện Chơn Thành tỉnh Bình Phước, có câu hỏi như sau:
Hiện tại gia đình tôi đang có một số thắc mắc liên quan đến hợp đồng đất đai. Kính mong nhận được sự tư vấn, giải đáp của trung tâm.Tôi xin chân thành cảm ơn!
Nội dung vụ việc cụ thể như sau:

Bố tôi có mua một mảnh đất 169 m2 trong tổng số 300m2 của nhà ông Thành với giá 600 triệu. Khi cả hai thỏa thuận đã đi đến nhất chí bố tôi giao trước cho ông Thành 500 triệu, 100 triệu còn lại sẽ trả nốt sau 2 tháng khi ông Thành hoàn tất các giấy tờ liên quan đến thửa đất 169m2. Hợp đồng được lập thành văn bản có người làm chứng. Kết thúc thời hạn 2 tháng bố tôi đem 100 triệu còn lại sang trả cho ông Thành đồng thời yêu cầu ông Thành làm giấy cắt đất cho bố tôi nhưng ông Thành lại nói không muốn bán nữa. Vậy xin hỏi trung tâm bố tôi có được bồi thường gì không?

Trả lời:

Về câu hỏi của cô chúng tôi nhận thấy các giao dịch dân sự liên quan đến mua bán đất đai chỉ bằng giấy tay không công chứng, chứng thực ở vùng nông thôn vẫn đang diễn ra, và phổ biến ở vùng đồng bào dân tộc thiểu số. Căn cứ bộ luật dân sự 2015, luật đất đai 2013 trung tâm tư vấn để gia đình, và mọi người  tham khảo áp dụng thực tế:

Căn cứ vào thông tin mà cô cung cấp bố cô khi mua mảnh đất từ ông Thành đã làm một hợp đồng bằng văn bản ghi nhận giá trị mảnh đất chuyển nhượng cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên . Khi giao kết hợp đồng có người làm chứng. Tuy nhiên hợp đồng này chưa được công chứng, chứng thực. Căn cứ vào Khoản 1 Điều 502 Luật dân sự 2015 về hình thức của hợp đồng quyền sử dụng đất và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thì hợp đồng mua bán thửa đất 169 m2 giữa bố cô và ông Thành phải được công chứng chứng thực cụ thể :

Điều 502: Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

“ 1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Điểm a, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”

Từ những căn cứ trên thì hợp đồng bằng văn bản giữa bố cô và ông Thành đang không có công chứng, chứng thực nên hợp đồng vô hiệu, bố cô không có quyền yêu cầu ông Thành thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. Khi đó hậu quả phát sinh hai bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Tuy nhiên tại khoản 2 Điều 129LDS 2015 có quy định về trường hợp ngoại lệ khi vi phạm về hình thức giao dịch dân sự như sau:

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Trường hợp bố cô đã thực hiện việc giao tiền là 500 triệu như vậy đã thực hiện được hơn hai phần ba nghĩa vụ đã thỏa thuận do đó gia đình cô có thể yêu cầu Tòa án cấp huyện nơi có đất công nhận hiệu lực của hợp đồng.