Tìm hiểu về cầm cố đất có đúng luật hay không

Tôi tên Thị Hồng Nhen, người dân tộc “Mơ Nông ở xã Thọ Sơn”. Vào năm 2016, Vợ chồng tôi có hợp đồng giao dịch dân sự với ông Mảnh ngụ xã Đồng Nai huyện Bù Đăng tỉnh Bình Phước. Hợp đồng cầm cố đất, theo đó nghĩa vụ thực hiện được bảo đảm bằng tài sản là đất ( chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).Diện tích đất cầm cố là 03ha.Thỏa thuận thời gian cầm cố 12 tháng, hết thời gian trên gia đình tôi phải chuộc lại tài sản.Theo đó vợ chồng tôi đã nhận của ông  Mảnh 190.000.000 đ( một trăm chín mươi triệu đồng). Thỏa thuận đến hạn trả cả gốc là 300.000.000 đ( ba trăm triệu đồng). Tuy nhiên do gặp khó khăn nên đến hạn không đủ tiền chuộc. Vợ chồng tôi có thương lượng trả một phần và xin gia hạn thêm ông Mảnh đồng ý. Vì vậy, ông Mảnh tiếp tục vào thu hoạch tài sản, thu hoa lợi trên đất, nhiều lần vợ chồng tôi thỏa thuận giá cả tiền chuộc nhưng không đạt được thỏa thuận với ông Mảnh, vì ông đòi lấy luôn đất. Ngoài ra ông Mảnh còn tự ý chặn phá bỏ 500 cây điều ( 20 năm tuổi) là tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng tôi, xâm phạm quyền lợi ích hợp pháp của chúng tôi. Trung tâm cho biết tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi cho mình?

Căn cứ pháp lý:

– Luật dân sự 2015

– Tố tụng dân sự 2015

– Luật đất đai 2013

Xét về bản chất, việc cầm cố tài sản giữ vợ chồng A/C với ông  Mảnh, thỏa mãn các điều kiện của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng phương thức “cầm cố tài sản” được quy định tại Điều 309 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015.
Vì: Biện pháp “cầm cố tài sản” là bắt buộc có sự chuyển giao tài sản từ bên cầm cố sang cho bên nhận cầm cố, dưới dạng vật chất. Hợp đồng cầm cố tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết (Điều 310 BLDS); bên nhận cầm cố sẽ được khai thác công dụng tài sản cầm cố, được hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố (Điều 314 BLDS).
Tại Khoản 1, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của luật này”. Không có quy định về việc cầm cố đất.
Mặt khác, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật này” (Điều 4).
Căn cứ các quy định của pháp luật nêu trên, dù đất đai cũng là một loại tài sản được quy định tại Điều 107 BLDS năm 2015, nhưng đất đai không thể là đối tượng của biện pháp bảo đảm bằng hình thức cầm cố được. Bởi vì, người cầm cố chỉ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, chứ không phải quyền sở hữu đất, nên người cầm cố không được thực hiện giao dịch cầm cố đối với quyền sử dụng đất. Hơn nữa, vợ chồng anh chị chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên mảnh đất 3ha cầm cố cho ông  Mảnh. Từ đó về mặt pháp lý, mảnh đất của vợ chồng anh chị không đủ điều kiện dùng để giao dịch về quyền sử dụng đất.
Theo đó, về mặt pháp lý, giao dịch cầm cố đất, giữa vợ chồng anh chị và ông  Mảnh này sẽ không được pháp luật thừa nhận. Giao dịch đó được coi là giao dịch vô hiệu do trái luật, trái với các quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015.
Theo quy định tại Điều 131 BLDS năm 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, thì bên cầm cố đất là ông Mảnh phải trả lại đất và tài sản trên đất cho vợ chồng anh chị và vợ chồng anh chị phải trả lại tiền cho người nhận cầm cố đất là ông Mảnh.

Các bên tranh chấp còn được yêu cầu bồi thường nếu bên kia có lỗi. Anh chị có quyền khởi kiện, yêu cầu tòa án giải quyết nội dung trên. Ngoài ra còn được yêu cầu bồi thường, việc ông Mảnh tự ý chặt phá bỏ 500( cây điều 20 năm tuổi) là tài sản của vợ chồng  anh chị trên  trên thửa đất.
Đồng thời anh chị có thể khởi kiện yêu cầu ông Mảnh trả lại tài sản thu lợi hoa màu trên đất.