Thời hiệu khởi kiện tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng đất viết tay

Tôi tên Nguyễn Thành Trung ở huyện Đa Hoay tỉnh Lâm Đồng, tôi cần trung tâm tư vấn nội dung vụ việc như sau: Năm 2015 tôi có mua của gia đình người hàng xóm bà con một mảnh đất 1000m2 vì là hàng xóm, bà con nên chỉ viết giấy tay không làm hợp đồng công chứng, đến nay (sau 03 năm) thấy đất có giá ông bà hàng xóm lại đòi lại mảnh đất đã bán vì cho rằng giấy viết tay không có giá trị trước pháp luật. Trung tâm nghiên cứu và tư vấn việc giải quyết tranh chấp cho gia đình tôi, xin cám ơn?

         
Nội dung tư vấn:
Theo Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn, sửa đổi, bổ sung Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai năm 2013 như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Theo quy định trên, trường hợp người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà trước năm 2008 nhận chuyển nhượng, tặng cho chỉ có giấy tờ viết tay thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu, tức là giấy viết tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện trước năm 2008 thì sẽ được công nhận.

Tuy nhiên, trong trường hợp anh, đến năm 2015 anh mới thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải thực hiện bằng hợp đồng có công chứng thì mới có hiệu lực pháp luật theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Như vậy, tức là hợp đồng của anh vô hiệu về mặt hình thức. Tuy nhiên, để có thể tuyên giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức thì những người có quyền và nghĩa vụ liên quan cần phải yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự đó vô hiệu trong thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015.
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu đối với giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức là 02 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức. Hết thời hiệu 02 năm mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.
Do đó, hợp đồng của anh đã được thực hiện từ năm 2015, tại thời điểm hiện nay, nếu lấy lý do giấy mua bán đất viết tay, không công chứng hoặc chứng thực nên không có giá trị pháp luật là không đúng và không có cơ sở. Bởi lẽ, đến nay đã được 03 năm, kể từ ngày hai bên ký giấy viết tay, nguyên đơn mới yêu cầu tuyên vô hiệu giấy chuyển nhượng viết tay thì đã hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố gia dịch dân sự vô hiệu, giấy viết tay đã có hiệu lực.
Trong trường hợp này, nếu giấy viết tay chuyển nhượng đất giữa anh và người hàng xóm đáp ứng được điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 bào gồm các điều kiện sau: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Khi đó, bạn có quyền nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và môi trường cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất để yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.
Nếu phía hàng xóm vẫn có tranh chấp với anh về vấn đề chuyển nhượng đất đai thì hai bên sẽ thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, sau đó thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013.