Phòng ngừa rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất vay tài sản

Thực tế tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tài sản đang diễn ra ở hầu hết các địa phương. Tuy nhiên, phổ biến là tại địa bàn vùng sâu, vùng đồng bào dân tộc thiểu số. Hậu quả để lại vô cùng lớn cho người nghèo,cùng tác động tiêu cực đến an ninh trật tự, chính sách ổn định vùng đồng bào thiểu số lung lay. Chiếm đại đa số tại các tỉnh: Bình Phước, Đak Nông, Đak Lăk, Gia lai( theo khảo sát lượng án trên tòa và thu thập thông tin tranh chấp thực tế tại cơ sở của chúng tôi).

Nguyên nhân và thực trạng:
– Xuất phát từ nhu cầu cần vốn của người đứng tên quyền sử dụng đất
– Hạn mức tín dụng của ngân hàng cho vay đối với người dân tộc thiểu số thấp hơn ( thường ngân hàng đánh giá mức rủi ro cao hơn, do chiến lược kinh doanh của ngân hàng, và khả năng trả nợ của người đi vay)
– Trình độ nhận thức pháp luật, các quan hệ dân sự của nhóm này đại đa số là chậm hoặc có sự sai lệch trong nhận thức( do đặc thù vùng, tình trạng tụt hậu, học vấn thấp, áp dụng tập quán phong tục trong các quan hệ dân sự, tuyên truyền luật của cơ quan chuyên môn chưa chuyên sâu và thực tiễn…)
– Xuất hiện các nhóm tín dụng, người trục lợi đi tìm kiếm người kém hiểu biết, người dân tộc thiểu số để dụ dỗ lôi kéo sang tên sổ cho vay tiền sau đó chiếm luôn quyền sử dụng đất gây thiệt hại rất lớn
– Các văn phòng công chứng, tư pháp xã có sự móc ngoặc thông đồng với các nhóm lợi ích để thực hiện việc công chứng quyền sử dụng đất treo, mà không tư vấn hậu quả pháp lý hoặc thờ ơ vì lợi kinh tế để mặc người dân tộc thiểu số lãnh hậu quả.
– Khi thực hiện giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tài sản rất ít các trường hợp làm bản thỏa thuận phụ hoặc bản thỏa thuận phụ thiếu tính pháp lý không đủ điều kiện dùng làm chứng cứ
– Lực lượng chức năng có hiểu biết pháp luật tại cơ sở( tư pháp, công an, an ninh) thờ ơ vô cảm trước các tranh chấp dân sự liên quan mà không chủ động tư vấn thực tiễn, hướng dẫn cho dân phòng ngừa , bảo vệ quyền lợi…
– Khi phát sinh tranh chấp không giải quyết kịp thời để cho người đứng tên chuyển nhượng cho người thứ ba, đa phần khó khăn kinh tế nên thiếu kinh phí án phí giải quyết…

Hậu quả:

– Phát sinh các tranh chấp dân sự phức tạp ( tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự, phát sinh tội phạm cưỡng đoạt tài sản, cố ý gây thương tích, gây rối trật tự công cộng, chống người thi hành công vụ, lừa đảo chiếm đoạt tài sản…)

-Người nghèo, người dân tộc thiểu số mất đất là tư liệu sản xuất gây mất cân bằng giàu nghèo, an ninh nông thôn không ổn định, tỉ lệ nghèo gia tăng.

– Người dân mất niềm tin vào hệ thống tư pháp.

– Gia tăng lượng án gây áp lực cho tòa án các cơ quan giải quyết.

– Chia rẽ khối đại đoàn kết toàn dân tộc, vì những người tham gia đứng tên cho vay đa phần là người hiểu biết người kinh có trình độ…

Một số ý kiến phòng ngừa giảm rủi ro:
– Nhà nước tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn hợp lý cho nhóm có nhu cầu
– Các ngân hàng thay đổi quan niệm về nhóm khách hàng để tạo cho người dân tộc thiểu số có điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay phù hợp gắn với giám sát sử dụng vốn
– Khi cần vốn để vay tiền mà buộc phải chuyển nhượng đất vay tài sản mọi người cần lưu ý một số nội dung sau: Thỏa thuận rõ ràng nội dung chuyển nhượng giả tạo để vay tài sản bằng văn bản có người làm chứng thậm chí cần quay video lưu lại làm căn cứ, thỏa thuận chi phí sang sổ, lãi xuất vay, quyền lợi các bên khi buộc phải thanh lý tài sản, tuyệt đối không được ký khống, không đọc đọc không hiểu mà ký)
– Khi đã lỡ chuyển nhượng đất để vay tài sản thì phải thường xuyên tiếp cận quản lý vì lúc này về mặt pháp luật người đứng tên quyền sử dụng đất có thể bán cho người khác, cho tặng, thế chấp vay ngân hàng hạn mức cao( tốt nhất sau khi đã chuyển nhượng có bản thỏa thuận phụ lưu lại và làm văn bản gửi công chức địa chính, tư pháp có biện pháp phòng ngừa rủi ro.
– Khi pháp sinh tranh chấp cần tiến hành khởi kiện giải quyết tranh chấp trên ủy ban xã và tòa án. Thu thập tài liệu, chứng cứ theo sự hướng dẫn của người hiểu biết bảo vệ mình, chuẩn bị kinh phí để giải quyết tranh chấp(đóng án phí, chi phí thẩm định, định giá tài sản, bản vẽ, các khoản khác…)
– Thời điểm tranh chấp nhạy cảm thường bên tranh chấp sẽ gây áp lực đòi quản lý tài sản, nếu phải bán bán thanh lý thì nên thương lượng phù hợp lợi ích đôi bên.

– Đối với bên cho vay cũng cần có biện pháp bảo vệ phòng rủi ro cho mình, cùng cách tính lãi xuất hợp lý, các chi phí phụ. Thường giá trị tài sản đất cao hơn khoản vay rất nhiều lần. Vì vậy, khi bán thanh lý thỏa thuận giá cả phù hợp và chuyển trả lại số tiền chênh lệch lại cho chủ cũ. Như vậy mới hợp tình lý, công bằng các bên.

Lưu ý căn cứ pháp luật sau:
Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 45/2013/QH13 nêu rõ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (thường được gọi là Sổ đỏ) là giấy tờ để Nhà nước xác nhận quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức. Đây có thể là căn cứ để Nhà nước công nhận chủ sở hữu, sử dụng
Tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, người đứng tên trên Sổ đất được hưởng các quyền lợi sau:
– Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
– Được Nhà nước bảo hộ khi có người xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp;
– Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
– Được chuyển đổi, mua bán, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
Như vậy khi sang tên sổ đỏ cho người khác kể như họ có đầy đủ quyền pháp lý.