Tìm hiểu bồi thường hợp đồng đặt cọc khi tranh chấp

Khi giao kết một hợp đồng dân sự phải đủ điều kiện để hợp đồng đó có giá trị pháp lý( được pháp luật thừa nhận và bảo vệ).

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng được coi là vô hiệu khi thuộc một trong các trường hợp sau:
– Vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội, vô hiệu do giả tạo,
– Vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện,
– Vô hiệu do bị nhầm lẫn,
– Vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình,
– Vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Từ đó, nghĩa vụ bồi thường hợp đồng đặt cọc sẽ xảy ra hai trường hợp:
⚫Trường hợp thứ nhất, giao dịch hợp đồng đặt cọc được xác nhận là giao dịch vô hiệu. Căn cứ vào Điều 131 Bộ luật dân sự 2015, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiêu:
– Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
– Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
– Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
– Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Như vậy khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

⚫Trường hợp thứ hai, giao dịch đó hoàn toàn đúng pháp luật.
Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc đó không phải là hợp đồng vô hiệu, vì thể hiện ý chí rõ ràng của cả hai bên và có cả người làm chứng thì việc vi phạm hợp đồng sẽ được xem xét theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Ví dụ: Bên B đã giao cho bên A một khoản tiền cọc là số tiền 50 triệu đồng và chờ A làm thủ tục sang tên đối với căn nhà. Tuy nhiên, A đột nhiên không bán nhà nữa thì căn cứ Khoản 2 Điều 328 A sẽ “phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Thỏa thuận khác được hiểu có thỏa thuận về mức đề bù “Nếu bên bán hủy không bán nhà nữa thì phải đền bù cho bên mua theo thỏa thuận giá trị đền bù trong hợp đồng”. Đây là hợp đồng dân sự mà hai bên đã có sự thỏa thuận về vấn đề vi phạm hợp đồng nên về nguyên tắc sẽ ưu tiên sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, A đã sẽ phải trả cho B số tiền bồi thường đã thỏa thuận. Nếu A không chịu trả thì B có thể khởi kiện để yêu cầu bồi thường theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng khi A vi phạm hợp đồng.