Tìm hiểu cầm cố sổ đỏ có đúng luật không?

Tình huống:

Năm 2016 nhiều hộ đồng bào tại các xã Đồng Tâm, Đồng Tiến, Thuận Lợi, Tân Phước thuộc huyện Đồng Phú tỉnh Bình Phước và các hộ trên xã Đak Ru, Đak Sin huyện Đak Rlap tỉnh Đak Nông giao sổ đỏ cho một số cò môi giới cầm sổ bên ngoài. Hiện trung tâm xác minh, tìm hiểu và có danh sách trên100 hộ cầm cố thất lạc sổ đỏ từ năm 2016 chưa thu hồi về được. Đến nay, đã tìm ra điểm cầm cố cuối của trong vụ việc. Để thu hồi(chuộc) sẽ thực hiện thỏa thuận thương lượng hoặc bằng khởi kiện dân sự tại tòa án.

Theo đó,vào năm 2016 các đối tượng cò thỏa thuận sẽ vay được cho các hộ dân qua hình thức cầm sổ đỏ. Một số hộ người đồng bào đã nhận số tiền từ 2 đến 7 triệu.

Như vậy đã có sự tự nguyện cầm sổ đỏ để vay mượn. Để đảm bảo khoản tiền vay,bên cho vay ( cò)đã giữ sổ làm tin. Đây là giao dịch quan hệ dân sự.
Phía người môi giới (cò)đã đem sổ đi cầm cố với số tiền lớn hơn từ 25 đến 40 triệu một sổ và tự sử dụng số tiền vay này. Phát sinh một giao dịch quan hệ dân sự mới
Tuy nhiên các giao dịch dân sự trên là vô hiệu vì trái luật. Giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Phân tích vì sao các giao dịch dân sự trên là vô hiệu:
Căn cứ Khoản 1 Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 105. Tài sản
1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.”
Mặt khác, tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Theo quy định trên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) không phải là vật cũng không phải là tiền hay giấy tờ có giá mà là một chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, pháp luật dân sự và pháp luật đất đai đều không thừa nhận sổ đỏ là tài sản.

Theo Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015, cầm cố tài sản là việc một bên (bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Theo khoản 1 điều 317 Bộ luật Dân sự, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).
Thực tiễn trong giao dịch dân sự, giao dịch vay với ngân hàng, việc “cầm cố sổ đỏ” thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và bên thế chấp giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngân hàng giữ.
Khoản 1 điều 167 Luật Đất đai cũng quy định rõ “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”, không có quyền cầm cố đối với quyền sử dụng đất.
Theo điều 292, khoản 1 điều 295, khoản 1 điều 317 Bộ luật Dân sự, tài sản bảo đảm, tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, bên thế chấp (trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu).
Như vậy, để có thể vay tiền từ ngân hàng, cá nhân… và thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngân hàng, cá nhân phải do chính chủ sở hữu thực hiện (hoặc người đại diện hợp pháp).
Trong vụ việc trên các cò đã dùng sổ đứng tên người khác đi cầm cố không chính chủ, luật cũng không cho phép cầm cố đối với quyền sử dụng đất nên việc làm trên là trái luật.
Vấn đề phát sinh:
Phía người giữ sổ cuối cùng có yêu cầu các hộ đồng bào bỏ tiền ra chuộc sổ. Số tiền bỏ ra chuộc sổ lớn hơn rất nhiều với số tiền họ nhận từ cò.
Để đảm bảo quyền lợi của mình hộ đồng bào cần lưu ý : Thỏa thuận, thương lượng số tiền bỏ ra hợp lý cân đối lợi ích các bên. Nếu không thương lượng được các hộ đồng bào làm thủ tục khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết.